Taxa de fruição em lote vazio: quando o loteador pode cobrar segundo o STJ

O comprador desiste do contrato. O lote volta para as mãos do loteador — vazio, sem nenhuma construção, exatamente como foi entregue. Nesse cenário, é comum ouvir a tese de que não haveria "fruição" nenhuma a cobrar, já que ninguém usou o imóvel de fato. O Superior Tribunal de Justiça acaba de dizer o contrário, e a decisão tem impacto direto no fluxo de caixa e na segurança contratual de quem loteia.

O que diz a Lei do Distrato sobre lotes

A Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — não tratou apenas de incorporação imobiliária. Ela incluiu na Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) dispositivos específicos para loteamentos, justamente para dar previsibilidade às rescisões de contratos de compra e venda de lotes.

A cláusula penal de até 10% do valor atualizado do contrato (art. 26-A)

O art. 26-A autoriza o loteador a reter, a título de cláusula penal e despesas de comercialização, o equivalente a até 10% do valor atualizado do contrato em caso de resolução por iniciativa do comprador. É um teto bem mais baixo do que o percentual historicamente aplicado pela jurisprudência antes da lei (25%, em regra), mas em compensação a lei criou uma segunda rubrica, autônoma, que soma-se a essa multa.

A taxa de fruição de até 0,75% ao mês (art. 32-A) — o que é e como se calcula

O art. 32-A permite ao loteador cobrar, além da multa, uma taxa de ocupação — chamada de taxa de fruição — de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. O período de incidência começa na data em que a posse do lote foi transmitida ao comprador e vai até a data em que o lote é efetivamente devolvido ao loteador. Ou seja, a lei desenhou a taxa como uma contrapartida pelo tempo em que o comprador ficou com a posse do bem — não pelo tempo em que ele efetivamente construiu ou usou o terreno.

O argumento que travava a cobrança: "não houve uso, não há fruição"

O entendimento anterior, que exigia prova de ocupação efetiva do lote

Parte da jurisprudência vinha resistindo à cobrança da taxa de fruição quando o lote permanecia sem edificação. O raciocínio era simples, à primeira vista: se "fruir" significa usufruir de algo, e o comprador nunca chegou a construir ou ocupar fisicamente o terreno, não haveria proveito a ser indenizado. Sob essa lógica, o loteador ficava sem poder cobrar justamente nos casos mais comuns — lotes adquiridos como investimento ou para construção futura, que representam boa parte da carteira de qualquer loteamento.

Por que essa lógica ignorava a natureza da posse no parcelamento do solo

O problema dessa leitura é que ela confunde uso material do imóvel com o instituto jurídico da posse. Desde a transmissão da posse — normalmente formalizada no próprio contrato ou na imissão do comprador na área —, o lote deixa de estar disponível para nova comercialização pelo loteador. Ele não pode revender, não pode reintegrar a posse sem processo de resolução contratual, e segue exposto a IPTU, eventuais invasões e desvalorização de mercado. Esse é o custo de oportunidade que a taxa de fruição foi criada para compensar, independentemente de o comprador ter erguido ou não uma construção.

A decisão do STJ que muda o cenário (REsp 2104086)

O caso concreto — contrato, valores e a desistência do comprador

No caso julgado, um comprador havia firmado, em 2021, contrato de compra e venda de um lote no valor de R$ 111.042,00, tendo pago R$ 6.549,10 até pedir a resolução do negócio. A vendedora deduziu do valor a ser restituído tanto a cláusula penal quanto a taxa de fruição, e o comprador não teve nada a receber de volta. Ele então buscou o Judiciário para reaver os valores retidos, sustentando exatamente a tese de que, sem construção no lote, não haveria fruição a indenizar.

O fundamento da 4ª Turma: é a posse transmitida, não o uso, que gera o direito à taxa

A Quarta Turma do STJ, sob relatoria da ministra Isabel Gallotti, em julgamento de 20 de outubro de 2025, manteve a retenção. O colegiado confirmou que a Lei do Distrato autoriza a cobrança cumulada da multa contratual e da taxa de fruição mesmo em lotes não edificados, porque o fato gerador do art. 32-A é a transmissão da posse ao comprador — e não a comprovação de uso ou construção efetiva. A decisão consolida, na prática, o entendimento mais favorável ao loteador dentro dos limites já fixados pela própria lei.

O que isso significa na prática para o loteador

Cumulação da multa de 10% com a taxa de fruição

A decisão confirma que as duas rubricas do art. 26-A e do art. 32-A são cumuláveis: o loteador pode reter a cláusula penal de até 10% e, sobre o período em que o comprador esteve na posse do lote, ainda cobrar a taxa de fruição de até 0,75% ao mês. Isso reduz sensivelmente a exposição financeira do loteamento diante de desistências, especialmente em contratos de prazo mais longo, em que o comprador permanece anos com a posse do lote antes de pedir a resolução.

Os limites do CDC (art. 53) — o cuidado para não configurar retenção abusiva

A validação da cobrança não significa carta branca. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor continua vedando a perda total das prestações pagas em favor do fornecedor, e os tetos fixados pela própria Lei 6.766/79 — 10% de multa e 0,75% ao mês de taxa de fruição — são o parâmetro de razoabilidade que os tribunais vêm chancelando. Cobranças que extrapolem esses limites, ou que se somem a outras retenções sem previsão contratual clara, continuam vulneráveis à revisão judicial.

Como estruturar o contrato para blindar a cobrança

Cláusula expressa prevendo a taxa de fruição desde a transmissão da posse

O contrato de promessa de compra e venda do lote precisa prever, de forma expressa e destacada, a incidência da taxa de fruição em caso de resolução, deixando claro que o fato gerador é a transmissão da posse — e não a existência de edificação. Cláusulas genéricas ou omissas nesse ponto abrem margem para questionamento, mesmo diante de jurisprudência favorável.

Documentar a data de imissão na posse

Como a taxa é calculada com base no tempo de posse, é essencial que o loteador tenha como comprovar, de forma inequívoca, a data em que a posse foi transmitida ao comprador — seja pela data do próprio contrato, seja por termo de entrega ou imissão específico. Sem essa documentação, a apuração do valor devido fica frágil em eventual disputa.

Cálculo objetivo e proporcional, evitando questionamento de abusividade em juízo

Por fim, o cálculo apresentado ao comprador na prestação de contas do distrato deve ser objetivo, discriminando separadamente a multa de até 10% e a taxa de fruição de até 0,75% ao mês, com a memória de cálculo do período considerado. Transparência na apuração é o que diferencia uma retenção legítima, nos termos da lei e da jurisprudência do STJ, de uma cobrança que pode ser tachada de abusiva.

Conclusão

A decisão da Quarta Turma do STJ no REsp 2104086 traz um reforço relevante à posição do loteador: a taxa de fruição é devida pelo simples fato da posse transmitida, independentemente de construção no lote. Mas essa proteção só se converte em segurança real quando o contrato está bem redigido, com cláusulas claras sobre o fato gerador da taxa, a forma de cálculo e a documentação da posse. Revisar essas cláusulas antes do lançamento de um novo loteamento — ou diante de um distrato em curso — é o que evita que uma tese favorável na jurisprudência esbarre em uma cláusula contratual malfeita.